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Comment sont identifiés les logements vacants ?

Différentes sources de données sont utilisées pour estimer la vacance. Dans ZLV, ce sont les données fiscales retraitées dans la base de données LOVAC qui sont utilisées. Mais l'INSEE produit également des données sur la vacance issues du recensement de la population. Les données sont différentes car la définition même du logement vacant est différente !

Source 1 : Les données fiscales de la base de données LOVAC utilisées dans ZLV



D’après les données fiscales, un logement vacant est un logement qui est à la fois :
un logement, c'est-à-dire un local à usage d'habitation (appartement ou maison) ;
habitable, c'est-à-dire clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) ;
vacant, à savoir libre de toute occupation et non soumis à la taxe d'habitation (non occupé au 1er janvier de l'année en application du paragraphe I. de l'article 1407 du CGI) ;
non déclaré comme résidence secondaire ;
vide de meubles (ce qui exclue les meublés de tourisme).

Attention, certains éléments peuvent être apportés par le propriétaire pour exclure "fiscalement" le logement de la vacance. Le paragraphe V de l'article 232 du CGI prévoit expressément qu'un logement n'est pas considéré comme vacant si la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année de référence.

NB : Même si le logement est considéré comme fiscalement vacant (donc présents dans LOVAC), il peut être exonéré des taxes qui en résultent (TLV ou THLV). En effet, si la vacance du logement est imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable, cette cause fait obstacle à son occupation durable dans des conditions normales d'habitation (par le propriétaire ou mis en location).
Le logement est donc exclu du champ de la taxation :
s'il a vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d'un an peut être retenu) ;
s'il est mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouve pas preneur ou acquéreur.
Pour plus de détail sur la vacance involontaire, consultez le BOFIP (attention, les taux de TLV n'ont pas été mis à jour suite au décret de 2023).

Source 2 : Le recensement de la population (données INSEE)



D’après le recensement de population, un logement vacant est un local utilisé pour l'habitation qui est soit :
proposé à la vente, à la location ;
déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
en attente de règlement de succession ;
conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;
gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (un logement très vétuste par exemple).

Par ailleurs, les agents recenseurs peuvent identifier les logements dont l'occupation est "vacant" à partir des informations fournies par le gardien ou le voisinage. Même si les méthodes d’identification des logements vacants sont très largement encadrées, l’appréciation de chaque agent peut varier, amenant à des surestimations ou sous-estimations du volume de logements vacants selon les territoires à un instant donné.

Enfin, le nouveau recensement INSEE repose désormais sur une collecte d'informations annuelle, concernant successivement tous les territoires communaux au cours d'une période de cinq ans. Les communes de moins de 10 000 habitants réalisent une enquête de recensement portant sur toute la population, à raison d'une commune sur cinq chaque année. Cette méthode permet un suivi des tendances à moyen terme (5 ans en temps normal et 6 ans du fait de la situation sanitaire liée à la Covid-19 où la collecte de l’enquête annuelle de recensement de 2021 a été reportée à 2022). De plus, dans les communes de plus de 10 000 habitants, les données du recensement sont construites à partir d’un échantillon : même si cet échantillon est important, il en résulte une marge d’incertitude.

Les informations compilées dans un recensement INSEE sont donc un cumul de données issues à la fois d'un recensement physique et d'une estimation statistique, avec une "fraîcheur" datant au mieux de 1 année et au pire de 5 voire 6 années, y compris pour la vacance !

En synthèse : LOVAC vs INSEE, quels écarts ?



Deux exemples pour illustrer les différences d'approche entre les deux sources de données :
Un logement en ruine peut ne pas être considéré comme un logement par l'INSEE alors qu'il peut continuer d'avoir une existence fiscale s'il n'est pas démoli.
Les services fiscaux prennent en compte l'occupation au 1er janvier de chaque année : lorsque la taxe d'habitation existait encore sur les résidences principales (jusqu'en 2023), il était fréquent qu'un logement mis en location ne soit déclaré occupé que le 2 ou le 3 janvier pour éviter de payer une année de taxe d'habitation. Cet évitement fiscal conduisait à une surestimation de la vacance de courte durée par LOVAC, alors que l'INSEE considère ces logements comme loués, à juste titre.

On observe donc une surestimation de la vacance dans LOVAC par rapport au recensement, notamment en raison de logements « fiscalement vacants » correspondant en réalité à des locaux loués, voire non habitables (bâtiments à l’abandon, etc.), détruits ou retirés du marché en vue de leur démolition, et pour lesquels l’information fiscale n’a pas encore été mise à jour.

De plus, les données fiscales prises en compte dans LOVAC jusqu'en 2024 renseignent sur la vacance déclarée au 1er janvier de l’année n-1. Pour l'INSEE l’ancienneté de la donnée varie de n-1 à n-5 années et les données sont basées en partie sur des estimations. Lorsqu'on sait qu'au niveau national, environ 25% des logements du parc privé vacants depuis au moins deux ans sortent de la vacance d'une année sur l'autre, les écarts peuvent vite se creuser !

NOUVEAU en 2024 : Le nouveau service numérique « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), lancé par les services fiscaux en 2023, oblige désormais tout propriétaire à déclarer l'occupation de ses biens bâtis sur impots.gouv.fr. Cette nouvelle source de données remplace dès 2024 la donnée "vacance" dont l'origine était, jusqu'à sa disparition en 2023, la taxe d'habitation (avec laquelle ont été réalisés les premiers millésimes LOVAC 2020, 2021, 2022 et 2023).
GMBI permettra à l'avenir au Cerema de construire plus rapidement la base de données LOVAC pour le compte du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires, dont le millésime 2024 est attendu pour l'été 2024, intégrant les logements déclarés fiscalement vacants au 1er janvier 2024. Intégré à la rentrée 2024, le nouveau LOVAC 2024 permettra ainsi aux utilisateurs de Zéro Logement Vacant de disposer de manière inédite de l'information la plus récente ayant jamais été disponible sur la vacance des logements privés.

Mis à jour le : 05/08/2024